최근 언론 보도에 따르면 새로 출범한 윤석열 정부에서 무주택 실수요자를 대상으로 LTV 규제는 푸는 반면, DSR 규제는 그대로 시행한다 등의 기사를 접할 수 있습니다. 이미 알고 계시는 분들은 괜찮지만 기사에서 접하는 LTV, DSR, DTI 등의 용어가 나오면 개념이 잡히지 않아 기사 내용 파악이 어려우신 분도 계실 것입니다. 그래서 주택담보대출에 관한 3가지 용어 개념을 간단히 정리해 드리고자 합니다. 우선 LTV, DTI, DSR은 모두 주택담보대출과 관련된 용어입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
LTV (LOAN TO VALUE RATIO)
- LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 '주택담보대출비율'을 말합니다. 은행에서 주택 담보 대출을 해줄 때 담보 대비 최대 대출 가능한 금액 비율을 의미합니다. 조금 어렵게 들리실 수도 있는데요. 만약 주택담보대출 비율이 60%, 즉 LTV 60%라면 5억 원 주택을 구매할 때, 5억의 60%인 최대 3억까지 대출한도가 정해지는 것입니다.
- 부동산은 고가의 목적물이기 때문에 100% 자기 자본으로 구매하는 경우가 드물기 마련입니다. 따라서 금융기관의 담보대출을 통해 구매하게 되는데요. 지역과 상품에 따라 LTV가 다르므로 미리 한도를 확인해봐야 합니다.
- 그렇다면 현재 지역별 LTV를 간략하게 안내해 드리겠습니다. LTV는 부동산 규제지역별, 금액별로 다르게 설정되어 있습니다.
- 투기과열지구 - 투기과열지구에서는 9억 이하 40%, 9억~15억 이하 20%, 15억 초과 0%로 설정되어 있습니다. 실수요자 대상으로는 6억 이하 60%, 6억~9억 이하 50%로 최대 4억 원까지만 가능합니다.
- 조정대상지역 - 조정지역에서는 9억 이하 50%, 9억 초과 30%로 설정되어 있고, 실수요자 대상으로 5억 이하 70%, 5억~8억 이하 60%, 최대 4억까지 설정되어 있습니다.
- 부동산 규제지역에서 2 주택 이상 보유세대에게는 주택 구입을 위한 주담대가 0%로 설정되어 있습니다.
- 부동산 규제 지역 외의 일반 지역에서는 9억 이하 보통 70%로 설정되어 있으며 2 주택자에게도 60%의 LTV가 허용됩니다.
부동산 규제지역에 관해 궁금하신 내용은 다음 글을 참조해 주시면 되겠습니다.
2022.05.16 - [분류 전체보기] - 부동산 투기과열지역과 조정대상지역
부동산 투기과열지역과 조정대상지역
부동산 관련 기사 및 정책을 보다 보면 가장 많이 등장하는 단어 중 하나가 바로 조정대상지역, 투기과열지역과 같은 '부동산 규제 대상지역'입니다. 대한민국에서 살면서 주거목
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DTI (Debt To Income)
- DTI는 총부채상환비율을 말합니다. 즉 가계 연소득 기준으로 대출의 상환능력을 판단하여 대출 한도를 정하는 것입니다. DTI는 주택담보대출의 상환 원리금뿐만 아니라 만약 다른 대출이 있다면 해당 이자 상환액도 포함하여 계산합니다.
- 쉽게 말하면 '(주택담보대출 연간 상환 원리금+기타 대출 이자)/연소득 금액'으로 계산할 수 있습니다. 예를 들어 연간 소득 4,000만 원이라고 했을 때 DTI 규제가 50%라면 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액 합계가 연 2,000만 원을 넘지 않아야 합니다.
- DTI 또한 LTV와 마찬가지로 부동산 투기과열지역과 조정대상지역별로 다릅니다
- 투기과열지구 - 투기과열지구에서는 DTI 40%이며, 실수요자 대상 20% p 우대입니다.
- 조정대상지역 - 조정대상지역에서 DTI는 50%이며, 실수요자 대상 10% p 우대입니다.
- LTV와 DTI는 가계대출을 받을 때 함께 고려되며 최소 범위를 기준으로 대출이 결정됩니다.
DSR (Debt Service Ratio)
- DSR은 총부채 원리금 상환비율을 말합니다. DTI와 비슷한 개념으로 볼 수 있으나 결정적인 차이점은 금융 부채에 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 다른 대출의 원리금도 포함한다는 것입니다. DTI는 주택담보대출 외 기타 대출은 이자만 포함되었다면 DSR은 기타 대출의 원리금이 포함됩니다.
- 즉 '(전체 가계 부채 원리금)/연소득 금액'으로 계산됩니다. 따라서 DSR은 DTI보다 더 강력한 규제가 됩니다.
지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해 간략하게 알아보았습니다. 주택담보대출 관련 규제는 정부와 부동산 시장이 바뀔 때마다 민감하게 반응하여 바뀔 수 있습니다. 이번 윤석열 정부에서는 LTV를 완화하는 반면 DSR 규제 완화는 보류한다고 했는데 이는 상대적으로 고소득자에게 유리한 정책이라고 해석됩니다. 꼭 부동산 주택담보대출 규제에 관한 내용을 이해하시고 수시로 바뀌는 규제정책에 맞추어 합리적인 계획으로 가계 자산 증식을 이루시길 바라겠습니다. 해당 포스팅이 여러분에게 유용한 정보를 제공해 드렸길 바라며 끝까지 읽어주신 분들께 감사드립니다.
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