부동산 관련 기사 및 정책을 보다 보면 가장 많이 등장하는 단어 중 하나가 바로 조정대상지역, 투기과열지역과 같은 '부동산 규제 대상지역'입니다. 대한민국에서 살면서 주거목적이든, 투자목적이든 부동산은 우리 삶과 매우 밀접하게 연관되어 있습니다. 또한 부동산은 가계 자산의 큰 부분을 차지하는 고액의 목적물이기 때문에 부동산 규제 대상지역은 반드시 알아야 할 필수적 사항입니다. 부동산 규제대상지역을 알아야 세금과 대출에 대해 파악할 수 있고 가계 자산 형성에 대한 계획을 수립할 수 있기 때문입니다. 그렇다면 부동산 규제 대상지역에 대해 함께 알아보겠습니다.
투기과열지구와 조정대상지역
- 우선 주택법에 근거해 가장 최근에 발표된(2021년 12월 30일) 부동산 규제지역은 '투기과열지구 49개', '조정대상지역 112개'입니다.
- 투기과열지구는 부동산 투기가 집중적으로 발생할 우려가 높은 지역을 지정한 곳이며, 집중적으로 관리되는 대상 지역입니다. 조정대상지역(청약과열지역)은 부동산 시장이 과열되어 조정의 필요가 있는 지역을 대상으로 지정합니다. 투기과열지역과 조정지역으로의 지정은 부동산 투기 과열을 방지하려는데 목적이 있습니다. 따라서 해당 지역에서 부동산 거래의 대출과 납세에 대해서는 규제가 더해집니다. 부동산 규제지역 지정에 대한 세부내용은 아래서 다시 자세하게 안내해 드리겠습니다.
- 투기과열지역과 조정대상지역은 중복해서 지정되는 지역도 있습니다. 이는 근거법과 지정 주체가 다르기 때문입니다. 예를 들면 투기과열지역은 주택법을 근거로 국토부 장관 또는 시·도지사가 지정하며, 조정대상지역은 주택법을 근거로 국토부 장관이 지정합니다.
투기과열지구 지정현황 (49개 지역)
- 서울특별시 전역
- 경기도 광명시, 과천시, 성남시 분당구·수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 화성시(동탄2만 지정)
- 인천광역시 연수구, 남동구, 서구
- 대구광역시 수성구
- 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구
- 세종특별자치시 행정중심 복합도시 건설 예정지역
- 경상남도 창원시 의창구(대산면·동읍·북면* 제외) (*북면 감계·무동지구는 투기과열지구 유지)
조정대상지역(청약과열지역) 지정현황 (112개 지역)
- 서울특별시 전역
- 경기도 전역(일부 지역* 제외)
- *남양주시(화도읍·수동면·조안면), 용인시 처인구(포곡읍, 모현·백암·양지·원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 안성시(일죽·죽산·삼죽·미양·대덕·양성·고삼·보개·서운·금광면), 광주시(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한 산성면), 양주(백석읍, 남·광적·은현면), 김포시(통진읍, 대곶·월곶·하성면), 파주(문산·파주·법원·조리읍, 월롱·탄현·광탄·파평·적성·군내·장단·진동·진서면), 연천시, 동두천시(광암·걸산·안흥·상봉암·하봉암·탑동동), 포천시, 가평시, 양평시, 여주시, 이천시
- 인천광역시 중구(을왕·남북·덕교·무의동 제외), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
- 부산광역시 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
- 대구광역시 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창·구지·하빈면, 논공·옥포·유가·현풍읍 제외)
- 광주광역시 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
- 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
- 울산광역시 중구, 남구
- 세종특별자치시 행정중심 복합도시 건설 예정지역
- 충청북도 청주시(낭성·미원·가덕·남일·문의·남이·현도·강내·옥산·북이면, 내수읍 제외)
- 충청남도 천안시 동남구(목천읍, 풍세·광덕·북·성남·수신·병천·동면 제외)·서북구(성환·성거·직산읍, 입장면 제외), 논산시(강경·연무·성동·광석·노성·상월·부적·연산·벌곡·양촌·가야곡·은진·채운면 제외), 공주시(유구·이인· 탄천·계룡·반포·의당·정안·우성·사곡·신풍면 제외)
- 전라북도 전주시 완산구·덕진구
- 전라남도 여수시(돌산읍, 율촌·화양·남·화정·삼산면 제외), 순천시(승주읍, 황전·월등·주암·송광·외서·낙안·별량·상사면 제외), 광양시(봉강·옥룡·옥곡·진상·진월· 다압면 제외)
- 경상북도 포항시 남구(구룡포·연일·오천읍, 대송·동해·장기·호미곶면 제외), 경산(하양·진량·압량읍, 와촌·자인·용성·남산·남천면 제외)
- 경상남도 창원시 성산구
부동산 규제대상지역 지정 효과
- 부동산 규제지역 지정의 가장 큰 효과는 다주택자의 부동산 투기를 지양하는데 그 목적이 있습니다. 따라서 가장 주목해서 봐야 할 부분은 바로 가계 대출 부분입니다. 규제 대상지역 2 주택 이상 다주택자는 주택담보대출이 아예 불가능하며 이는 경매 잔금대출에도 해당됩니다.
- 무주택자 및 1 주택자 또한 실거주와 기존주택 처분을 근거로만 주택담보대출이 가능합니다. 1 주택자가 규제대상지역에서 두 번째 주택으로 이사하고 6개월 내 기존 주택을 처분하지 못하면 주택담보대출은 회수 조치됩니다.
- 주택담보대출 비율(LTV)은 위에서 보듯이 낮은 비율로 정해져 있으며(9억 이하 40%, 50%) 특히 투기과열지역에서 15억 초과 주택 구매 시 주택담보대출은 불가능합니다.
- 조정대상지역에서는 분양권 및 입주권 또한 1 주택으로 간주됩니다. 따라서 1 주택+1입주권 보유자는 양도소득세 중과대상이 되어 양도세 +20%가 추가 과세됩니다.
- 규제 대상지역별로 전매제한 기한이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
- 규제 대상지역에서의 주택 취득 시 반드시 자금조달계획서를 신고해야 하므로 증빙자료를 준비해야 합니다.
지금까지 투기과열지구 및 조정대상지역에 대해 간략하게 알아보았습니다. 대부분의 가구에서 부동산 자산의 비중이 매우 크기 때문에 부동산에 대한 규제 파악은 선택이 아니라 필수사항이라고 생각합니다. 따라서 반드시 내용을 숙지하시고 자산 증식의 합리적인 계획을 수립하시길 바라겠습니다. 해당 포스팅이 여러분에게 유용한 정보를 제공해 드렸길 바라며 끝까지 읽어주신 분들께 감사드립니다.
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