부동산 경매를 진행하다 보면 임차인이 점유를 하고 있는 경우가 꽤 많이 있습니다. 이러한 상황에서 임차인의 대항력에 대한 분석을 치밀하게 하지 않으면 물건을 낙찰받더라도 큰 손해를 볼 위험이 생길 수 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 유형을 분석해보고 임차인 보증금의 인수 여부를 알아보겠습니다.
대항력 있는 임차인?
- 임차인의 대항력이란 임대차 계약 당시 임차인이 지불한 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.
- 임차인으로서 대항력을 가지려면 해당 부동산을 점유하고 있으며 말소기준 권리보다 전입신고가 먼저 이루어져야 합니다.
- 대항력을 가진 임차인이라도 보증금 채권 우선 변제를 받기 위해선 확정일자를 받아야 합니다.
- 대항력을 갖고 확정일자를 받은 임차인의 배당요구 여부와 시기에 따라 낙찰자의 보증금 인수 여부가 달라집니다.
- 말소기준 권리: 저당, 근저당, 가압류, 압류, 경매개시 결정 등기, 선순위 전세권, 담보가등기의 7가지 권리 중 가장 선순위에 설정된 권리입니다.
- 전입신고: 거주지를 이동할 때 새로운 거주지에 전입 사실을 신고하는 것입니다.
- 확정일자: 주택임대차 계약을 하고 해당 임대차 보증금에 대해 제삼자에게 대항력을 갖기 위해 관련기관에서 증명해주는 계약 체결일자를 말합니다.
- 배당요구: 경매 강제 집행 시 임차인이 채권자로서 보증금을 반환해 달라고 하는 요청으로 1차 매각기일 전 배당요구 종기일까지 완료해야 합니다.
- 경매 낙찰자의 입장에서 대항력 있는 임차인의 유형에 따라 임차인의 보증금 채권을 인수하느냐 하지 않느냐가 결정되므로 유형에 따른 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금을 낙찰자가 인수하게 된다는 말의 의미는 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어주어야 한다는 뜻입니다.
대항력 있는 임차인이 확정일자를 받고, 배당요구를 제대로 한 경우
- 해당 경우라면 임차인이 경매 낙찰대금에서 최우선적으로 보증금을 모두 배당받을 수 있습니다. 따라서 이 경우엔 낙찰자가 보증금을 인수하는 부담이 없어집니다.
- 다만 수회 유찰이 되어 낙찰가가 임차인 보증금보다 낮은 경우가 발생하면 대항력 있는 임차인이 보증금을 미처 다 받지 못하게 되어 남은 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 수도 있으므로 반드시 참고 바랍니다.
대항력 있는 임차인이 배당요구는 제대로 했지만 확정일자가 없거나 늦은 경우
- 확정일자에 대한 상식이 보편화되어 있고 보통 전입신고를 하며 확정일자를 동시에 받기 때문에 해당 경우는 매우 드물긴 하지만 종종 발생하기도 합니다.
- 민법에서 물권은 채권보다 우선합니다. 임차인의 보증금은 채권으로서 확정일자를 받아야만 채권이 등기부등본 상에 있는 물권과 동등한 순위를 가지는데, 확정일자를 받지 않았거나 늦었다면 물권에 비해 늦은 배당순위를 받을 수밖에 없게 됩니다.
- 따라서 이러한 경우 후순위로 인해 배당받지 못했거나 남은 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.
대항력 있는 임차인이 확정일자를 받았으나 배당요구를 안 한 경우
- 임차인이 대항력도 있고 확정일자를 받았으나 배당요구를 하지 않았기 때문에 보증금 전액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.
- 이는 임차인이 배당요구를 놓쳐서 발생하는 경우가 많은데 이 경우 입찰가를 산정할 때 임차인에게 보증금을 물어보고 보증금을 감안한 입찰가로 진행해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 확정일자를 받았으나 배당요구를 늦게 한 경우
- 배당요구는 1차 매각기일 전에 설정되는 배당 종기일 이전까지 해야 할 의무가 있으며, 배당 종기일이 지나 배당요구를 늦게 한 경우는 법원에서 배당요구를 하지 않은 것과 동일하게 간주합니다.
- 따라서 이 경우에도 임차인 보증금 전액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.
임차인의 대항력이 없는 경우
- 임차인의 대항력이 없다는 것은 전입신고와 확정일자가 말소기준 권리보다 뒤에 이루어져 대항력이 성립하지 않는 경우를 말합니다. 이러한 경우 임차인의 보증금은 낙찰자가 전혀 인수하지 않게 되며 보증금을 신경 쓰지 않고 입찰가를 선정하면 됩니다.
- 단, 소유자의 배우자나 직계가족이 임차인으로서 전입되어 있을 수 있는데, 이러한 경우에 근저당권자(금융기관)가 무상 임대차 계약서를 받고 근저당을 설정하므로 최초 근저당권자에게 무상 임대차 계약 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인이 대항력이 없는 경우 임차인은 배당금을 못 받을 수 있습니다. 하지만 미배당 보증금에 대해 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다. 따라서 명도 과정에서 임차인과 마찰이 발생할 가능성이 있으며 명도비를 지급하고 협상하는 등 신경 써서 명도를 진행해야 할 경우가 발생합니다.
지금까지 부동산 경매에서 대항력 있는 임차인의 유형에 대해 알아보았습니다. 임차인 권리 분석에 실패한다면 해당 부동산으로 수익은커녕 막대한 손해를 입을 수 있는 위험이 발생할 수도 있습니다. 따라서 반드시 임차인의 대항력과 현황에 대한 면밀한 파악을 통한 입찰가 산정을 해야 할 것입니다. 해당 포스팅이 여러분에게 유용한 정보를 제공해 드렸길 바라며 끝까지 읽어주신 분들께 감사드립니다.
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